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(2015)龙民初字第01038号判决书

作者 谢庆标律师 浏览 发布时间 16/04/17

原告诉称:2013年1月1 8日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》,由原告购买被告开发的位于“莱茵堡”小区第A栋5-7-2号商品房。2013年2月18日,原告、被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》,原告己支付被告全部购房款348 630元(含银行按揭贷款支付),截止2015年9月己付贷款本金及利息共为54 791.7元。按照《商品房买卖合同》第十一条第一款约定:“出卖人应在2013年7月31日前向买受人交付该商品房。”,但交房期限届满后,被告却始终未向原告交房。另外,按照《商品房买卖合同》第十三条第二款(关于逾期交房责任)约定:“逾期超过90日,买受人有权退房,买受人退房的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人全部己付款的0.5%向买受人支付违约金。”,基于此约定,原告特委托律师于2015年1月28日向被告寄发《解除<商品房买卖合同>(退房)通知书》,被告裕泰公司代表也己于2015年2月13日确认“此前已经收到该通知材料”,但时至今日,被告仍未向原告退还房款以及其他费用、损失。

综上所述,为维护原告合法权益,根据我国《民事诉讼法》第119条的规定,特向法院提起诉讼,请求判令:1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议,并解除原告、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》;

2、被告返还首付款104 630元,并支付该款项自2013年1月起至全部还清款项时止的同期银行贷款利息(按年利率6.15%计算);

3、被告按约向原告支付逾期交房违约金1743.2元;

4、被告支付原告自2013年4月至《个人购房借款/担保合同》解除之日止已经支付给第三人的贷款本金及利息;

5、被告向第三人偿还《个人购房借款/担保合同》解除之后应付的银行贷款本金及利息;

6、被告协助原告前往原龙里县房产管理局(龙里县住房和城乡建设局)办理房屋维修资金(3486.3元)及其他费用(160元)的退款事宜;

7、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称:第一,原告的起诉违背本案客观事实,2013年9月,证人周某甲与被某某,含原告在内共45户,通过团购的方式购买被告开发的房屋经营酒店,因原被告双方约定被告交付的房屋无须按照住房标准来装饰修建,鉴于一定程度上减轻了被告履行义务的劳动量,双方约定的房屋成交价格才低于当时同期、同地段的市场价格。当时被告应原告要求重新安装变压器,到政府相关部门申请住改商的变更申请,也行到相关部门的批准,以满足原告用所购房屋经营酒店的目的。第二,据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定,被告应在2013年7月31日前交房,超过90日原告有权退房,原告解除合同的期限应从2013年10月31日起,根据《合同法》第五十五条“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的”;该规定说明原告行使解除权的最迟期限是2014年10月31日前,且该期间为不可变更的除斥期间,而原告于2015年1月28日才向被告送达解除合同通知书,原告行使解除权的时间已超过法律规定的期限,故原告不享有合同解除权,本案原被告签订的《商品房买卖合同》不能解除,综上,请求法庭驳回原告的诉讼请求。

第三人述称:1、原告在未正常还完贷款本息或者提前还完贷款本息的情况下,第三人不同意解除与原告签订的《个人购房借款/担保合同》。2、如提前还款须支付合同约定的违约金。

原告为证明其诉讼主张成立,向本院提交如下证据:

1、身份证复印件。拟证明原告在本案中具有合法的主体资格。

被告及第三人无异议。

2、《商品房买卖合同》。拟证明:1、原、被告存在商品房买卖合同关系的事实;2、被告应当于2013年7月31日前向原告交付房屋;3、原告按约有权要求解除合同,并要求被告退款以及承担违约金。

被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议,认为本案所涉房屋名为居住,实为商用酒店,合同的解除时间是在2013年7月31日后的90日。

第三人无异议。

3、房屋预告登记证明、贵州省住宅专项维修资金专用收据、贵州省非税收入一般缴款书、中国工商银行凭证。拟证明原告在本案实际已经或预期应当发生的经济损失。

被告对证据真实性无异议,认为该组证据证明了原告按有关规定及约定交纳相关税费,即使发生损失也是原告自行造成的,不是被告的行为造成的,因此达不到原告的证明目的。

第三人无异议。

4、《解除商品房买卖合同(退房)通知书》、《申通快递详情单》、《情况说明书》。拟证明原告已按照合同约定书面通知被告要求退房,但被告在收到通知后未予答复也没有退还原告方要求的费用。

被告对该组证据的真实性无异议,认为原告违反了法律规定的解除期限。

第三人无异议。

5、《个人购房借款/担保合同》。拟证明原告与第三人签订借款/担保合同,且每月须定期向银行偿还借款本金和利息的事实。

被告及第三人无异议。

被告为证明其辩解主张成立,向本院提交如下证据:

第一组:1、购房协议,2、承诺书,3、关于逾期购房的函,4、补充协议。拟证明:1、A栋5单元45套房整体出售;2、单价每平方米3000元;3、购买该栋房屋是将该商住房改作酒店;4、为酒店运营还租用被告的车位、大厅;5、购买该幢房屋时,周某甲与原告还向被告交纳了50万元的定金。

原告认为该组证据与本案不具有关联性,无论该组证据真实与否,均是周某甲的单方承诺,与原告无关。如果被告将本案所涉房屋出售给周某甲及原告则构成一房二卖,依法原告也有权解除合同。

第三人无异议。

第二组:5、龙波,6、董代红,7、刘英,8、罗昌琪四人的《商品房买卖合同》。拟证明同期相同地段房屋的市场价格远高于该栋房屋的售价,原告等是集团购买;由于房屋用途改变,减少了被告部分工程施工。

原告认为:1、四位购房人未出庭作证,该组证据不具有真实性及合法性;2、被告并不是房地产的评估机构,无权确定当时该地段房屋的市场价;3、因无法确定该组证据的真实性,被告提出的原告所购房屋低于当时同地段市场价的观点不成立。

第三人无异议。

第三组:9、龙府办函(2013)132号文件(县人民政府办公室关于调整“莱茵堡”项目部分房屋使用性质的函),10、龙里县城乡规划局关于调整“莱茵堡”项目部分房屋使用性质的情况说明。拟证明:1、被告出售给原告的房屋性质及使用用途;2、被告已协助原告等人办理住改商部分相关手续。

原告认为该组证据不能改变原告所购房屋的性质,而且后面的文件也不能改变前面购房合同的性质,因此不能达到被告的证明目的。

第三人无异议。

第四组:11、周某甲在微信空间内发布的龙里大酒店效果图,12、第五单元房屋现状照片11张。拟证明:1、原告等人委托他人设计将该栋房屋改为酒店后的效果图;2、应原告等人要求将原用于商住房的入户大厅封闭;隔墙未砌仅留隔墙砖;3、应原告等人要求为该栋房安装了一台500千伏安酒店专用的变压器等。

原告对该组证据的真实性、合法性有异议,认为该组证据与本案无关,图片没有体现拍摄时间及制作人信息,从该组图片上无法体现原告所购房屋就在被告所出示图片之中;据被告所说的入户大厅封闭;隔墙未砌仅留隔墙砖可以看出被告方所出售房屋未达到交房条件。

第三人无异议。

第五组:13、被告发给原告等人 的《退房协议书》,14、《退房协议书》两份、周某甲(京)所在购房群的聊天记录2页。拟证明:1、由于原告等人购房后长期闲置,被告在政府等压力下向原告等人提出整体回购该栋房屋;2、原告等人购买该栋45套房的目的是通过改造后作为酒店经营;3、内墙不分隔、污水管道不安装、给水管道及电缆到达每一层、提供一台500千伏安商业用变压器。

原告对该组证据的三性不予认可,认为协议仅是框架式的,没有原被告的签字,与原告也没有关联性。

第三人无异议。

第六组:15、律师催告函1份(附件:圆通快递详单2份)。拟证明由于原告等人违约,被告委托律师向周某甲发出律师函,要求其对租赁商铺、车位进行处理,同时也印证原告购买本案所涉及房屋是用于酒店经营所用。

原告认为证据不具有真实性、合法性,该律师催告函虽盖有律师事务所的公章,但没有律师事务所与被告的委托书。

第三人无异议。

第七组:16、记账凭证、收款收据1份、转账凭证5份。拟证明被告的会计账册中记录周某甲转来50万元购房定金,是由周某甲预先来交付团购房屋的定金。

原告认为与本案无关,周某甲是否团购、是否付款,原告并不知情。

第三人无异议。

第八组:17《关于调整“莱茵堡项目部分房屋使用性质的报告》,18、龙里县城乡规划局给龙里县消防大队的函,19、龙里县城乡规划局关于调整“莱茵堡项目部分房屋使用性质的情况说明”,20、被告2013年7月10日向龙里县规划局申请将关于调整“莱茵堡”项目部分房屋使用性质的申请。拟证明被告应原告等的要求将住房改为商用。

原告认为与本案原告的起诉无关联性,龙里县规划局的文件是2014年6月16日,是在原被告签订的购房合同之后,并不能改变原告所购房屋的使用性质。

第三人无异议。

第九组:21、电力工程施工合同。拟证明原被告签订购房合同后,应原告的要求,被告聘请贵州黔勃电力公司为本案所涉房屋整幢楼安装变压器。

原告对该份证据的三性及证明目的均有异议,认为:1、只是盖了合同中乙方的公章,没有被告的公章,因此不能对被告产生约束力,无论该合同是否真实,都没有体现是为原告所购的房屋安装的变压器,因此与本案无关联性。

第三人无异议。

第十组:证人周某甲出庭作证证言。拟证明原告购买的房屋作酒店经营使用。

原告认为对证人周某乙的情况不太清楚,无法发表意见,请法庭综合本案依法核实、判断。

第三人无异议。

第三人为证明其诉讼主张,向本院提交如下证据:

还款计划表、还款历史明细各1份。拟证明原告目前尚欠第三人贷款本金226 518.57元,如果提前还款需支付第三人违约金6965元。

原告对证据真实性无异议,认为第三人提出的违约金应由责任方承担。

被告无异议。

经审理,本院认定如下事实:2013年1月18日,原被告双方签订《商品房买卖合同》(含附件及补充协议),约定由原告购买被告开发的位于“莱茵堡”小区第A栋5-8-1号商品房,原告首付房款104 630元,余款244 000元通过银行按揭贷款支付;被告应于2013年7月31日前向原告交付该商品房,逾期交房超过90日,原告有权退房,原告退房的,应当书面通知被告。2013年2月18日,原被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》,约定由第三人提供住房贷款244 000元给原告购买上述《商品房买卖合同》项下的房屋,被告承担阶段性连带责任保证;被告认可收到原告全部购房款348 630元。之后,被告未将符合《商品房买卖合同》约定条件的房屋交付原告,原告委托律师于2015年1月28日向被告寄发《解除<商品房买卖合同>(退房)通知书》,被告已收到。

本院认为:根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定,被告应于2013年7月31日前向原告交付该商品房,逾期交房超过90日,原告有权退房。由此可见,原被告双方对解除权的行使期限有明确约定,原告行使解除权的期限应从2013年10月30日始。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋的或者买受人迟延支付购房款的,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期行使的,解除权消灭。”的规定,原告应于2014年10月30日前行使合同解除权,原告未在规定的一年时间内行使解除权,解除权消灭,故本院对原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的诉讼请求不予支持,原告的其他诉讼请求须以解除《商品房买卖合同》为前提,因该请求本院未予支持,故对原告的其他诉讼请求亦不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定,判决如下:

驳回原告孙柳章的诉讼请求。

本案诉讼费2392元,减半收取1196元,由原告孙柳章承担。

如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提交副本,通过本院或直接上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。

逾期不上诉,本判决则发生法律效力。